Les 7 étapes d’un achat immobilier

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Acheter un logement est souvent la grande aventure dans laquelle se lancent de nombreuses personnes à un moment ou à un autre de leur vie. Célibataires, jeunes mariés, couples, retraités, quand la décision est prise, rien n’arrête plus ces futurs acquéreurs et tous se lancent avec courage et détermination à la poursuite de l’appartement ou de la maison de leurs rêves.

Mais acheter un bien, ce n’est pas rien, c’est un investissement important auquel il va falloir tout de même consacrer un peu de temps.

Et pour commencer, en se fixant un objectif pour définir le prix qu’on veut y mettre. Deuxièmement, penser à un prêt si les ressources financières ne peuvent couvrir la totalité de l’objectif et pour cela, déterminer sa capacité d’emprunt en fonction de ses revenus. Ensuite, viennent les visites… Sauf miracle, on ne trouve pas forcément le logement de ses rêves en une journée, ce qui veut dire qu’il faut souvent visiter, revisiter et encore visiter avant d’arrêter son choix sur l’un d’entre eux et ne plus revenir en arrière par la suite.

Enfin, signer la promesse de vente, sans oublier surtout les conditions suspensives, effectuer les formalités administratives, penser à résilier son contrat de location, ne pas oublier le montant des honoraires de l’agence et… ouf… procéder enfin, trois mois plus tard, si tout va bien, à l’acte définitif devant le notaire choisi.

1- Le choix du notaire

2- L'offre d'achat

3- La signature de la promesse de vente

4- L'offre de prêt sous condition suspensive

5- Les aides possibles à l'achat d'un logement

6- L'acte de vente définitif

7- La délivrance du bien et l'occupation des lieux

1- Le choix du notaire

Si pour un acte de vente définitif, la signature devant un notaire est obligatoire, pour une promesse de vente, le recours à celui-ci reste facultatif. Les parties, en effet, vendeur et acheteur, peuvent procéder à l’établissement du compromis de vente sans avoir à choisir un notaire dont les délais pour avoir un rendez-vous sont souvent très longs. L’acte se signe, dans ce cas, « sous seing privé » bien que l’on dise maintenant « sous signature privée » selon l’ordonnance parue en 2016 inscrivant le cadre juridique de cet acte dans le nouveau Code civil.

Maintenant, il se peut qu’après avoir accepté l’offre, le vendeur propose à l’acheteur de contacter son notaire et que celui-ci, du coup, se demande s’il ne devrait pas, lui aussi, en avoir un. Pas de problème, vendeur et acquéreur ont tout à fait le droit d’avoir chacun leur notaire. Mais que choisir et où ?

Choisir un bon notaire

Officier public et juriste à la fois, un notaire est un homme de loi ayant le pouvoir d’authentifier de nombreux actes, soit en les signant de sa propre signature, soit en y apposant un sceau, témoin de l’authentification. Pour choisir un bon notaire, il faut regarder ses domaines de compétences et choisir celui qui est le plus proche de ses besoins. Bien que tous traitent des droits de la famille, des droits de successions et des droits de l’immobilier, certains notaires sont plus spécialisés que d’autres lorsqu’il s’agit d’acquisitions et leurs interventions sont plus efficaces.

Les qualités indispensables d’un bon notaire

Un bon notaire doit être patient, compréhensif, pédagogue et disponible, en résumé, quelqu’un qui sache bien communiquer, qui n’hésite pas à expliquer les termes souvent un peu confus du langage juridique, en les traduisant pour son client, en mots clairs et simples, de façon à ce qu’il les comprenne. Mais aussi, quelqu’un qui sache écouter, doué d’empathie et qui soit capable de percevoir l’angoisse et l’impatience de son client afin d’y remédier, en répondant le mieux possible à toutes ses questions.

Choisir un notaire transparent

Qualité première, un notaire doit se montrer loyal envers son client et respectueux du secret professionnel. Cela veut dire qu’il doit savoir renoncer à un dossier s’il n’a pas le temps de l’instruire ou si celui-ci n’est pas de sa compétence. Il doit faire preuve de transparence à propos des frais que son client devra supporter et doit lui en faire part de façon détaillée, dès le premier rendez-vous, sans attendre la signature de l’acte définitif.

2- L’offre d’achat

Une fois le logement trouvé, l’acquéreur potentiel a le devoir de soumettre une offre d’achat au propriétaire l’avisant de son désir d’engagement à acquérir le bien, soit au prix indiqué, soit à un prix légèrement inférieur à celui-ci. Par cet acte, l’acheteur s’engage de manière ferme et sans réserve auprès du vendeur. C’est le premier pas vers la réalisation potentielle de la future vente. Cet acte est rédigé par écrit et son délai est d’environ une à deux semaines au-delà duquel, si la proposition n’a pas reçu de réponse, l’offre cesse d’être valide. Suite à la réception de l’offre d’achat, le vendeur a la liberté de l’accepter ou de la refuser.

– Soit il accepte d’accéder à la demande faite par le futur acheteur d’acquérir le bien au prix initialement fixé et, dans ce cas, l’engagement réciproque est ferme et définitif.

– Soit il refuse l’offre et n’envisage pas de négociation, le prix proposé par l’acquéreur étant trop inférieur à celui qu’il demande. Cas de figure n°2, l’affaire s’arrête là, chacun revient au point de départ et aucun engagement de part et d’autre n’est plus à envisager.

– Soit enfin, il fait une contre-proposition par écrit et c’est l’agent immobilier qui se charge d’annoncer au futur acquéreur le prix nouvellement fixé par le vendeur.

Si l’acquéreur accepte les conditions de la nouvelle offre, il devient candidat à l’acquisition du bien de façon ferme et définitive et la promesse de vente peut être signée dans les plus brefs délais, suivie de la vente, devant notaire, environ trois mois plus tard. Dans le cas contraire, où la nouvelle proposition ne rencontre pas l’adhésion de l’acheteur, chacun se retrouve libre de tout engagement et aucun acte ni aucun frais ne peuvent être demandés alors, ni d’un côté, ni de l’autre. Chacun retrouve son entière liberté.

3- La signature de la promesse de vente

Appelée aussi « compromis de vente », la promesse de vente est un « avant-contrat » établi entre un vendeur et un acheteur permettant de fixer un accord entre les deux parties sur le prix du bien vendu. Pour le vendeur, c’est la promesse de vendre son bien à l’acheteur à un prix déterminé selon les conditions de vente énoncées, et pour l’acheteur, la confirmation d’acheter au vendeur ce même bien, au même prix et selon les mêmes conditions.

Les diagnostics techniques et autres documents

A cette occasion, le vendeur est tenu de présenter à l’acheteur un récapitulatif de diagnostics techniques, l’informant sur l’état du bien à vendre et s’il s’agit de lots de copropriété, tous les documents ayant attrait à l’organisation de la copropriété et de sa situation financière pour le cas où le futur acheteur mettrait en location certains de ces lots. (Loi Alur de mars 2014, concernant l’encadrement des loyers, sa garantie universelle ainsi que les relations locataires-propriétaires, nouvelles servitudes des copropriétés et obligations des professionnels de l’immobilier).

Le dépôt de garantie

D’un montant en général de 10 % du prix d’achat du bien, le dépôt de garantie est une somme que l’acquéreur verse au vendeur, le jour de la promesse de vente. Ce montant représente, soit un acompte qui sera déduit du prix d’achat le jour de la vente définitive, soit un dédommagement pour le vendeur si l’acquéreur renonce à son projet. Pour le cas où le futur acquéreur utiliserait son droit de rétractation (délai de 10 jours à compter de la date du compromis), son dépôt de garantie devra lui être entièrement restitué sans avoir à justifier de motif pour le récupérer.

Les conditions suspensives

Écrites en bonne et due forme dans le compromis de vente, les conditions suspensives prennent effet dès la signature de l’acte et sont valables au minimum un mois. Elles sont indispensables, notamment lors de l’obtention d’un prêt pour financer l’acquisition d’un logement et lors de la demande d’un certificat d’urbanisme sur un bien, un immeuble ou un terrain. Pour l’acheteur, ces conditions le préservent de toute mauvaise surprise pour le cas où son prêt serait refusé par la banque et pour le certificat d’urbanisme pour le cas où l’administration ne pourrait le lui délivrer. Dans l’un et l’autre cas, si dans ce délai d’un mois, l’acquéreur n’obtient pas satisfaction, le contrat est suspendu et toute somme versée à l’avance, doit lui être intégralement remboursée.

 

4- L’offre de prêt sous condition suspensive

Lorsque dans la signature du compromis de vente, il est indiqué que le montant du bien est payé entièrement ou en partie à l’aide d’un prêt immobilier, celui-ci, comme déjà indiqué, doit contenir la condition suspensive régissant l’obtention du ou des prêts en vue de poursuivre la vente et de pouvoir la financer ou d’y renoncer si le prêt n’est pas accepté. Il est important d’être le plus précis possible pour faire jouer la condition suspensive surtout pour le cas où l’acquéreur trouverait un financement mais qui ne serait pas exactement celui qu’il aurait demandé, plus conforme à son attente. Pendant les trois mois qui séparent la promesse de la vente définitive, l’acquéreur aura à cœur de chercher à obtenir le prêt le moins cher possible et le plus intéressant en termes de prestations associées. Normalement, un délai de 45 jours lui est imparti après la promesse de vente, pour qu’il trouve son financement.

Le dossier à présenter aux banques

Incontournable pour faire sa demande de prêt, le dossier, qui doit être présenté à sa banque ou à l’organisme de prêt, doit être d’une précision exemplaire. Celui-ci devra être constitué, entre autres, des pièces suivantes : bulletins de salaires, relevés de compte (de préférence sans aucun découvert), la dernière fiche d’imposition sur les revenus et éventuellement le statut de l’emprunteur si celui-ci n’est pas salarié. D’autres justificatifs peuvent être demandés par l’établissement prêteur pour s’assurer de la solvabilité de son client.

Condition suspensive : ce qu’il faut mentionner dans le compromis

Pour éviter toute confusion et en attendant de faire sa demande de prêt dans les 45 jours octroyés suite à la promesse de vente, il est recommandé de notifier dans les conditions suspensives du compromis que le financement se fera avec un ou des crédits à taux fixe (pas de taux variable), d’une durée maximale de 20 ans.

 

5- Les aides possibles à l’achat d’un logement

Aujourd’hui, il existe de nombreuses possibilités de financement pouvant donner un sérieux coup de pouce lors de l’achat d’un logement. Ce sont, soit des aides financières proposées par le biais de certains dispositifs bancaires, soit des aides de l’État pouvant aider les futurs acquéreurs dans leur projet, lors d’une première acquisition.

– Par la banque, le PEL (prêt d’Épargne Logement) dont l’utilisation après 4 ans d’épargne donne droit à l’obtention d’un prêt immobilier à taux préférentiel.

– Le prêt à taux zéro (PTZ), sous conditions de ressources, ne pouvant financer qu’une partie de l’achat et comportant certaines règles : il doit s’agir de la première acquisition. Le montant du PTZ dépend de la zone où est acheté le logement. Celui-ci doit être neuf ou sinon ancien avec des travaux. Enfin, il faut ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les deux dernières années avant l’achat.

– Le prêt conventionné, accordé par un établissement ou une banque ayant, comme son nom l’indique, signé une convention avec l’État. Ce prêt très intéressant peut couvrir jusqu’à l’intégralité du bien neuf ou ancien, ou de la construction du logement. Remboursable comme n’importe quel prêt avec un taux d’intérêts moindre, il peut ouvrir des droits à l’APL (Aide Personnalisée au Logement).

– Le prêt d’accession sociale pour tout acheteur d’un premier logement, bénéficiant d’un taux spécifique et très réglementé.

Dans le cadre d’un crédit immobilier, l’APL peut être versée aux acquéreurs s’ils bénéficient d’un prêt à taux zéro, d’un prêt conventionné ou encore, d’un prêt d’accession sociale. Le montant de cette APL est évalué en fonction des revenus et de la situation familiale de chacun.

 

6- L’acte de vente définitif

Enfin, le jour « J » est arrivé. Pas plus de trois mois se sont écoulés depuis la promesse de vente. Pour la signature de l’acte de vente définitif, le recours au notaire est obligatoire et l’usage veut que le choix de celui-ci revienne à l’acquéreur. Il n’est cependant pas interdit au vendeur de venir avec le sien bien que l’acte en lui-même se déroule, en général, chez le notaire de l’acquéreur. Pendant les trois mois, écoulés depuis la signature du compromis de vente, le notaire aura rassemblé l’ensemble des documents nécessaires à la conclusion définitive de la vente et se sera assuré auprès de l’acheteur de l’accord de sa banque en cas de recours à un prêt immobilier. Il aura demandé également à celui-ci de procéder à un virement correspondant au solde du prix de vente du bien, soit son prix total moins les 10 % déjà versés, et à une provision pour frais d’un montant approximatif.

Comment se déroule l’acte de vente ?

Le plus simplement possible. Concrètement, le notaire de l’acquéreur reprend les conditions de vente déjà inscrites dans le compromis et les lit à voix haute ainsi que tout le contenu de l’intégralité de l’acte. Si les deux notaires sont présents, ils peuvent se répartir les tâches. Pendant toute la lecture du contrat de vente, l’acquéreur reste très attentif et peut poser toutes les questions qu’il désire. A l’issue de cette lecture et après signature des deux parties de l’acte de vente, le vendeur remet les clefs au notaire tandis qu’il reçoit de celui-ci la preuve du paiement complet de sa vente, dont le montant est généralement effectué par virement, les chèques n’étant plus acceptés au-delà de 3.000 euros depuis le mois de mars 2013.

Le titre de propriété

Le contrat de vente est établi par acte authentique, lequel doit être publié au Bureau des hypothèques, si bien que l’acquéreur ne reçoit pas immédiatement son titre de propriété. Ce n’est qu’une fois la vente publiée en bonne et due forme que le notaire envoie à son client la copie authentique de l’acte, lui adressant par la même occasion le détail de tous les frais liés à son achat. Il peut arriver que le notaire ait touché un surplus de provisions pour ses émoluments et débours, si c’est le cas, dans les semaines qui suivent, il rembourse à son client le « trop-perçu ».

 

7- La délivrance du bien et l’occupation des lieux

Une fois l’acte de vente définitif signé devant le notaire en présence des deux parties, le vendeur a pour obligation de remettre son bien au nouveau propriétaire, libre de tout occupant et de tout ameublement, sauf accord contraire ou arrangement spécifique entre les deux parties.Le bien est alors vendu, libre, sans contrainte et sans aucun locataire à l’intérieur.

L’achat immobilier étant effectué, la délivrance du bien correspond donc à l’entrée en jouissance de ce bien par l’acquéreur, désormais élu « nouveau propriétaire des lieux ». Cet état de fait intervient le plus souvent à la date de la signature de l’acte de vente chez le notaire mais peut connaître aussi un léger décalage, de quelques jours ou quelques semaines, si le bien, par exemple, est en travaux et qu’un accord a été passé entre l’ancien propriétaire et le nouveau pour la date d’entrée effective dans les lieux. Les clefs, dans ce cas, peuvent être détenues par les deux parties et le trousseau de l’ancien propriétaire remis intégralement au nouveau propriétaire, à la fin des travaux.

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