Guide immobilier 2018

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Votre guide d’achat immobilier 2018

L’achat d’une maison ou d’un appartement en tant que résidence principale, secondaire ou locative est une charge financière et émotive importante.
Il est donc important de ne pas se tromper, ni de se faire avoir.

Quelles sont les bonnes questions à se poser ? Comment dénicher la perle rare ? Quel est le prix du marché ? Comment financer ce bien et les éventuels travaux ? Et surtout, par ou faut-il commencer ? Quelles étapes et dans quel ordre ?

Afin de vous aider à y voir plus clair, DoYouSpeakimmo vous guide dans le labyrinthe des démarches à suivre tout au long de ce parcours qui vous amènera à devenir l’heureux propriétaire d’un bien immobilier.

guide immobilier


 

1- A savoir avant d’acheter

1.1 Bien évaluer votre budget, pas si facile !

Comme Pierre et Marie, vous venez de vous décider à acquérir un bien immobilier. Les concernant, ils ont déjà un appartement, mais avec l’arrivé du petit dernier, une ou deux chambres supplémentaires ne seraient pas du luxe. Première question, une maison, oui mais à quel prix ? Ils ont du mal à évaluer leur budget surtout qu’ils risquent d’avoir recours à un crédit-relais dont les taux varient d’un établissement à l’autre sans comprendre, ni pourquoi, ni comment.

La première étape est d’appeler votre banquier, avant même de commencer les visites.

Il est là pour vous aider à clarifier selon votre situation, ce qui est de l’ordre du possible, en vous faisant gagner ainsi un temps précieux.

 

Avec lui, vous allez évaluer précisément le montant que vous êtes en mesure d’emprunter qui dépendra principalement de :

  • Votre capacité de remboursement mensuel.
    A titre indicatif, une proportion de 30 % du montant des revenus est généralement considérée comme point de départ. Cette approche sera ensuite affinée pour tenir compte de vos besoins et de votre mode de vie. En effet, le budget mensuel restant, c.a.d une fois les charges fixes, les prêts en cours payés, doit vous permettre d’assurer toutes les autres dépenses du ménage (alimentation, équipement, loisirs, etc.) ;
     
  • Votre besoin de financement.
    Il comprend le prix d’achat et les frais annexes comme les frais d’agence, de mutation, de garantie et de dossier, diminué de votre apport personnel ;
     
  • le taux d’intérêt et de la durée de l’emprunt.
    Leur impact est décisif sur votre projet. En changeant l’une ou l’autre de ces variables, voire les deux, vos possibilités vont s’élargir ou se rétrécir. Alors, n’hésitez pas à demander plusieurs simulations auprès de différentes banques.

 

 

1.2 Qui peut vous aider à dénicher la perle rare?

Pour bien acheter,  rien de telle qu’une enquête terrain auprès de professionnels. Ils vous apporteront  la connaissance du marché et des prix sur le secteur recherché. En premier lieu, une agence immobilière « locale » vous apportera la connaissance du marché et des prix sur le secteur recherché.

Ensuite, les notaires, moyennant des honoraires de négociation libres, sont aussi une option  intéressante.

Quel que soit votre source d’information et d’acquisition, la comparaison d’offres équivalentes est essentielle pour ne pas acheter un bien au-dessus du prix du marché et subir une déconvenue bien désagréable en termes de prix de revente ou de rendements locatifs.

 

1.3 Que regarder lors d’une visite ?

Même s’il existe un tronc commun, les éléments à prendre en considération peuvent différer selon l’usage du bien à acquérir.

Néanmoins, les premiers critères sont toujours l’emplacement, l’environnement et la qualité du bien. Ils détermineront le prix du logement, mais également son rendement si l’investissement est à but locatif. À cet effet, n’hésitez pas à vous rendre en Mairie pour consulter le cadastre.

Si le bien est une copropriété, faites-vous communiquer les derniers comptes rendus des assemblées générales auprès du Syndic afin de connaître le montant des charges et d’évaluer les travaux éventuels en cours ou à venir.

 

Résidence principale, la check-list complète:

Dressez la liste des critères importants en fonction de votre situation familiale et de votre mode de vie est essentiel pour définir votre projet immobilier.

Pierre et Marie, avec leurs trois enfants, n’ont pas tout à fait la même check-list que leur ami Théo, un célibataire sportif en vadrouille tout le temps. Le premier recherche l’existence d’un centre sportif et d’un arrêt de métro dans les environs de son habitation tandis que les seconds se sont focalisés sur les établissements scolaires les plus proches et leur réputation

Il est donc essentiel de tenir compte de votre situation familiale et de votre mode de vie comme :

  • le quartier et la proximité des commerces, si elle est le plus souvent appréciable, elle peut parfois s’avérer une nuisance lors de livraisons matinales ou de soirées nocturnes.  Faites-vous une opinion en visitant le quartier à différentes heures et en questionnant le voisinage !
  • les transports en commun (bus, tramway, métro, RER…) et les accès aux grands axes routiers
  • la qualité de la construction, notamment l’isolation thermique et acoustique, ou encore l’état de la toiture et le type de chauffage
  • l’existence d’un parking, d’un garage et d’un balcon

Résidence secondaire, soyez tout aussi exigent

Soyez plus particulièrement attentif.

  • à la proximité des services, des pôles touristiques et de loisirs,
  • à la qualité du bien et de ses prestations annexes (une terrasse ou un local à bateau en zone littorale, l’isolation et le type de chauffage pour un appartement en station de ski etc… ).
  • aux éventuels avantages fiscaux sans qu’ils deviennent le motif principal de l’achat.

 

1.4 Faire une offre, une question de flaire  !?

Quand Pierre et Marie ont enfin eu  le coup de cœur après de longues investigations, ils n’ont pas hésité une seconde à se  positionner par écrit, surtout qu’un autre couple s’avérait, lui aussi, fort intéressé.

Attention cependant à la manière dont vous allez libeller votre offre, car elle vous engage à réaliser l’acquisition si le vendeur l’accepte. Celle-ci doit donc :

1- indiquez le prix que vous êtes prêt à payer et sa limite de validité, en nombre de jours par exemple, ce qui signifie aussi que ce délai passé, elle deviendra caduque si le vendeur ne l’a pas acceptée ;

2- demandez au vendeur d’effectuer sa réponse par lettre avec accusé de réception ;

3- signalez que la vente sera légalement constituée qu’après la signature du compromis et sous réserve des conditions suspensives qui y seront mentionnées.

 

1.5 Que faut-il savoir sur le compromis de vente ?

Vous venez de signer le compromis de vente qui vous garantit la réservation du bien. Il vous est remis en main propre avec les différents diagnostics (électricité, amiante, plomb…) réalisés par une société agréée s’il est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel, ou envoyé par courrier recommandé dans le cas contraire.

Passé le délai de rétractation porté à dix jours par la loi Macron, ni vous, ni le vendeur, peuvent changer d’avis. Ce délai court à compter du lendemain de la remise de l’acte ou de la première présentation de la lettre. Si vous décidez de ne plus acheter pendant ce délai, il vous suffira d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à la personne qui vous a notifié le compromis de vente.

Un versement vous sera demandé lors de la signature de ce compromis, il représente généralement 10 % du prix de la vente (5 % en cas de contrat de réservation). Il peut être ramené cependant à 5 % si la signature de l’acte de vente est prévue au-delà des trois mois habituels ou s’il s’agit d’un bien très cher. Le chèque est à libeller à l’ordre du notaire (si le compromis de vente le prévoit) qui le déposera sur un compte séquestre. NB : ce chèque sera débité.

 

 

1.6 Quels sont les autres frais liés à l’acquisition d’un bien immobilier ?

Pensez-y ! Pierre et Marie l’ont appris à leurs dépens. En effet, leur banquier avait tout simplement oublié de comptabiliser les frais de notaire dans la simulation. Un détail loin d’être anodin lorsqu’on parle de 8% du prix de vente.

En effet, l’achat d’un bien immobilier s’accompagne inexorablement des frais d’honoraires et de débours du notaire ainsi que des taxes et droits dus au Trésor Public .  Ils s’expriment en pourcentage du prix de vente, lequel dépendra de l’âge  et de la nature du bien.

Pour les logements anciens et les terrains à bâtir:
Il faut compter entre 6 et 8,5 % du prix de cession (frais de mutation, honoraires et débours du notaire en qualité de rédacteur de l’acte, commission éventuelle de l’intermédiaire).

Pour les logements neufs:
Le pourcentage n’est plus qu’entre 2 et 3 % pour le neuf.  Si l’achat est assujetti à la TVA ou si c’est un bien neuf ou en l’état futur d’achèvement, le taux est de 20 % depuis le 1er janvier 2014. Cette vente a pour avantage de ne pas être soumise aux droits d’enregistrement, mais vous devrez vous acquitter de  la taxe de publicité foncière, des honoraires du notaire et de la contribution de sécurité immobilière.

En cas de prêt garanti par une garantie réelle (PPD, hypothèque), il vous faudra également ajouter environ 2 % du montant emprunté. Vous verserez une provision lorsque le notaire entame les démarches et le solde à la signature de la vente définitive.

 

Les frais d’intermédiaires, pour qui ?

Qui paye la commission de l’agence ou du notaire lorsque ce dernier joue le rôle de négociateur immobilier ?

Elle est en principe à la charge de l’acheteur, mais si les deux parties sont d’accord, tous les arrangements sont possibles comme le partage des frais ou la prise en charge par le vendeur. Dans tous les cas, elle n’est pas soumise aux droits d’enregistrement.

 

 

1.7 La condition suspensive d’obtention du prêt, ne vous faites pas de cheveux blancs !  

Que se passe-t’-il si vous n’obtenez pas le ou les financements nécessaire(s) à l’achat de votre bien ?

– Vous pourrez dès lors faire jouer la condition suspensive d’obtention du ou des prêts prévue dans le compromis de vente. Elle a pour effet de vous dégager de la vente et de vous permettre de récupérer le montant versé lors de la signature de ce dernier.

 


 

2- Les règles d’une bonne affaire dans l’ancien

Si comme Marc et Nathalie, vous  succombez exclusivement au charme Haussmannien, il vous faudra prendre certaines précautions, comme celles de recourir à un expert qui vous établira un état des lieux précis.

 

2.1   Ancien : quelques vérifications s’imposent

Le couple à l’habitude, c’est le troisième bien de charme qu’ils achètent et rénovent. Marc travaille dans le bâtiment  et il dispose d’un réseau de charpentiers, de chauffagistes, de plombiers et d’électriciens prêts à lui rendre service. A moins de bénéficier de connaissances comparables, évaluer la qualité technique d’un logement reste compliqué.

Marc vous recommande, dans le cas d’une copropriété, de vous faire une idée des travaux en cours ou à réaliser à partir des comptes-rendus d’assemblées générales et ainsi d’anticiper le montant des charges.

 

2.2 Le processus d’investissement, plus ou moins compliqué ?

Il répond aux règles classiques du contrat de vente. Il commence le plus souvent par un compromis qui engage de manière réciproque et irrévocable les deux parties. Une fois les conditions suspensives remplies comme l’obtention du prêt dans les délais, la vente sera effectuée devant un notaire.

 

2.3 Les diagnostics obligatoires, le contrôle technique de votre habitat

Ils sont une mine d’informations pour le futur acquéreur sur les petits et gros défauts de son futur logement, à commencer par la conformité de l’installation électrique.

Ils vous permettront aussi de savoir si ce dernier est énergivore, s’il est infecté par les termites ou encore s’il présente un risque pour la santé du fait de la présence d’amiante ou de plomb. Ces diagnostics doivent être réalisés par une société agréée et assurée.

Ils seront remis par le vendeur à la signature du compromis.

DIAGNOSTIC BIEN CONCERNÉ VALIDITÉ
Amiante Tous les permis de construire antérieurs au 1er juillet 1997 Si présence d’amiante : trois ans

Si absence d’amiante : illimitée

Électricité Biens à usage d’habitation

Installation d’électricité datant de plus de quinze ans

Trois ans
Gaz Biens à usage d’habitation Installation de gaz datant de plus de quinze ans Trois ans
Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) Tous logements occupés au moins 4 mois par an Dix ans, valeur informative
Plomb Immeuble d’habitation Permis de construire antérieur au 1er janvier 1949 Si présence de plomb : un an Si absence de plomb : illimitée
Risques naturels et technologiques Zones couvertes par un plan de prévention des risques Six mois
Termites Zones délimitées par arrêté préfectoral Six mois


2.4 Les mètres carrés selon la loi Carrez

L’achat de biens immobiliers est largement encadré en France afin d’offrir un maximum de protection aux acquéreurs. Parmi ces mesures, se trouve la loi Carrez qui permet de connaître la superficie exacte du bien vendu. Elle sera, sauf exceptions, stipulée dans la promesse ou le compromis de vente.

La surface à prendre en considération tient compte des surfaces des planchers, clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches, cage d’escalier, gaines, et embrasures de portes et de fenêtres. Les planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m, comme les chambres mansardées et les mezzanines, ne sont pas inclus.

L’un des intérêts de cette loi est de vous donner la possibilité d’intenter une action en réduction de prix dans un délai d’un an à compter de la signature de la vente s’il s’avérait que la superficie réelle soit inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte.

 


 

 

3- L’achat neuf collectif : VEFA, quésaco ?

Vincent, un jeune trentenaire qui vient de réaliser son premier investissement, fut rapidement convaincu que le neuf était de loin le meilleur choix financier.

D’abord, parce que les droits de mutation sont bien moins élevés ainsi que les charges de copropriété. Les bâtiments sont généralement moins énergivores, ils nécessitent peu de travaux au début et leurs rendements locatifs sont généralement plus élevés.

Très souvent, ces logements sont vendus sur plan avant même le début de la construction. On se situe alors dans le cadre de la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) dont les règles très protectrices sont fixées par le Code de la construction et de l’habitation.

 

3.1  Un promoteur avec pedigree, c’est mieux !

L’avantage de ce type d’acquisition réside dans le rôle et les responsabilités qui incombent au  promoteur immobilier. En effet, en plus de prendre en charge toutes les démarches financières, administratives et techniques, il s’engage à réaliser la construction à une date et à un prix précis. Par conséquent, tout dépassement (hors indexation conventionnelle) est à sa charge.

Comte-tenu de l’importance de cet acteur, il est judicieux de prendre le plus de renseignements possibles afin d’établir son sérieux et sa réputation. Appartient-il à un groupe ? Quelles sont ces précédentes réalisations dans la région ? N’hésitez pas à prendre des références, sonnez aux portes et posez des questions qui vous permettront de jauger la satisfaction de ses clients actuels.

 

3.2 Comment réserver un bien neuf collectif ?

Rien de plus simple. Dans le cadre de la VEFA,  Vincent a signé un contrat de réservation. Il a versé sur un compte bloqué un dépôt de garantie de 5 % du prix de vente, car le délai de réalisation  ne dépassait pas un an (il aurait été de  2 % si ce dernier avait été compris entre un et deux ans).

Ce contrat de réservation décrit le bien ainsi que mentionne certaines informations. Bien évidemment, l’absence d’une mention obligatoire entraîne la nullité du contrat.

Lors de la signature, le vendeur s’engage à livrer l’immeuble et l’acquéreur à en payer le prix. Par conséquent, aucune mauvaise surprise pour Vincent,  qui est devenu propriétaire seulement à l’achèvement des travaux, lesquels furent constatés par un acte authentique devant un notaire.

Vincent qui a financé son acquisition par un prêt a été rassuré de voir dans le contrat de réservation une clause suspensive relative à l’obtention de ce dernier afin de récupérer, le cas échéant, son dépôt de garantie.

Grâce à ses nombreuses lectures sur le sujet, il a également fait insérer une clause de pénalités de retard de livraison, ainsi que supprimer la clause au terme de laquelle l’acquéreur s’interdit toute réclamation en cas de différence de superficie.

Comme pour le compromis de vente,  le contrat de réservation dispose d’un délai de rétractation de sept jours qui court dès le lendemain de sa prise en main entraînant la restitution de votre dépôt de garantie.

Quelles sont les garanties d’achat d’un bien neuf collectif ou individuel ?

GARANTIE PORTÉE DURÉE (1)
De parfait achèvement Tout défaut signalé oblige l’entrepreneur à le réparer sans délai 1 an
Biennale de bon fonctionnement Porte sur tout ce qui est dissociable de la construction, démontable et remplaçable sans détériorer le support 2 ans
Décennale Concerne les désordres graves liés à l’immeuble : solidité, équipements, mettant en cause l’habitabilité du logement 10 ans
Assurance dommages ouvrage Obligatoire pour le maître d’ouvrage, son mandataire ou le vendeur. Couvre les dommages relevant de la garantie décennale sans devoir attendre une décision de justice statuant sur les responsabilités de chacun 10 ans

(1) La durée des garanties est calculée à compter de la réception des travaux.

 

3.3 Comment s’échelonne le versement du prix lors d’un achat en VEFA ?

Là aussi, les risques sont limités puisque dans le cadre de la VEFA,  les droits sur la construction vous sont transférés au fur et à mesure de son achèvement, le prix étant payé progressivement selon l’avancement des travaux. Pour un appartement ou une maison (avec garantie d’achèvement), les échéances sont les suivantes :

  • 35 % à l’achèvement des fondations (y compris le dépôt de garantie payable à la réservation).
  • 35 % à la mise « hors d’eau » (toiture posée).
  • 25 % à l’achèvement de l’immeuble.
  • 5 % à la remise des clés, acte concrétisant le transfert de propriété du bien construit. Ces 5 % peuvent être consignés en cas de contestation sur la conformité de la construction avec les prescriptions du contrat.

 


 

 

4- Immobilier et fiscalité, sur quoi peut-on jouer ?

4.1 Principes de base ?

À  la taxe d’habitation et éventuellement la contribution à l’audiovisuel public si vous disposez d’un poste de télévision, s’ajoute l’acquittement de la taxe foncière. Renseignez-vous sur les montants pratiqués sur le territoire que vous visez !

  TAXE D’HABITATION TAXE FONCIÈRE
Locaux concernés Locaux meublés affectés à l’habitation Propriétés bâties et non bâties
Personnes concernées L’occupant (propriétaire ou locataire, même à titre gratuit) au 1er janvier de l’année d’imposition Le propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition (qu’il habite ou non le logement)
Exonérations et plafonnement – concernant l’habitation principale: personnes âgées, invalides ou veuves, dont les revenus n’excèdent pas certains seuils, et les personnes de conditions modestes (RSA, etc.)

– Autres cas divers (locaux passibles de la cotisation foncière des entreprises ou servant aux exploitations rurales, locaux affectés au logement des étudiants dans certaines résidences universitaires, etc.)

Exonération de deux ans pour les immeubles neufs à usage d’habitation principale ou secondaire, occupés ou non par leur propriétaire (sous réserve de décision contraire pour la part communale) et autres cas d’exonération (par ex. : exonération facultative pendant cinq ans en cas de transformation de bureaux en locaux d’habitation)
Majoration Majoration modulable entre 5 % et 60 % possible, sur décision communale, pour les résidences secondaires situées en zones tendues (sauf cas de dégrèvement de majoration) Non applicable
Réclamations Jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle dela mise en recouvrement Jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement

Les Franciliens redevables de la taxe foncière, de la taxe d’habitation et de la cotisation foncière des entreprises dans les communes de la région Ile-de-France devront en plus tenir compte et s’acquitter de la taxe spéciale d’équipement destinée à financer le réseau de transport public du Grand Paris .

 

4.2 Les travaux ouvrant droit à un crédit d’impôt

Votre coup de cœur s’est porté sur une bâtisse ancienne et de plus énergivore, ou vous devez adapter les lieux à un membre de votre famille dont la mobilité est réduite.

Dans ces deux cas, vous pourrez obtenir une réduction d’impôts qui viendra compenser tout ou partie des sommes investies.

 

Le crédit d’impôt en faveur de l’aide aux personnes

Il concerne à la fois les dépenses d’équipement pour les personnes âgées ou handicapées et  les travaux de protection contre les risques technologiques que vous aurez acquittées dans la limite d’un plafond pluriannuel fixé à :

5 000 € pour une personne seule et à 10 000 € pour un couple soumis à imposition commune, majoré de 400 € par personne à charge (enfant, personne invalide vivant sous le toit du contribuable) pour les travaux en faveur des personnes âgées ou handicapées dans le cadre d’une résidence principale.

Le plafond des dépenses s’apprécie sur cinq années consécutives comprises entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2017. Les sommes concernées peuvent avoir été réglées aussi bien par le propriétaire, le locataire que l’occupant à titre gratuit.

  20 000 € (plafond unique par logement, quel que soit le nombre d’occupants) pour les dépenses de prévention des risques technologiques.

Ce plafond s’apprécie sur une période de trois ans comprise entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2017. Le crédit d’impôt bénéficie aux propriétaires dans le cadre leur résidence principale ou s’il loue ce logement  à titre de résidence principale à des personnes autres que les membres de leur foyer fiscal.

Ce crédit d’impôt varie en fonction des dépenses engagées déduites des primes accordées pour la réalisation des travaux. Il n’est pas pris en compte dans le cadre du plafonnement des niches fiscales.

 

CRÉDIT D’IMPÔT POUR L’AIDE AUX PERSONNES
TYPE D’ÉQUIPEMENT OUVRANT DROIT À CRÉDIT D’IMPÔT DÉPENSES ÉLIGIBLES

PAYÉES EN 2016

DÉPENSES ÉLIGIBLES

PAYÉES EN 2017

TAUX
Installation et remplacement des équipements conçus pour les personnes âgées ou handicapées (y compris main-d’oeuvre) réalisés dans un immeuble neuf ou ancien (ex. : main courante, baignoire à porte, système de signalisation ou d’alerte, etc.) oui oui 25%
Réalisation de travaux de prévention contre les risques technologiques (y compris main-d’oeuvre) sans condition d’ancienneté du logement* Oui oui 40%

* Logement situé dans un périmètre couvert par un plan de prévention des risques technologiques et achevé avant l’approbation de ce plan.

 

Le Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique (CITE)

Voilà un coup de pouce octroyé aux acheteurs d’un logement de plus de deux ans désireux d’en améliorer les performances énergétiques.  Quelles sont les modalités de fonctionnement du CITE et  quels travaux sont éligibles ?

 

Le CITE, comment ça marche ?

Il concerne les dépenses réalisées au titre de la contribution à la transition énergétique qui ont été acquittées sur une période consécutive de cinq années comprise entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2017 par les propriétaires, locataires, ou occupants à titre gratuit de leur résidence principale.

Le taux du CITE est en moyenne de 30 % du montant des dépenses éligibles hors main-d’œuvre (sauf exceptions) déduites des primes ou des aides que vous auriez reçues pour réaliser ces travaux.

Le cumul entre l’Éco-Prêt à Taux Zéro pour financer vos travaux et le CITE est toutefois possible sans conditions de ressources pour les offres de prêt émises depuis le 1er mars 2016.

Il s’applique sur le calcul de l’impôt dû au titre de l’année de paiement des dépenses. S’il est supérieur à l’impôt dû, l’excédent vous sera restitué.  Il est pris en compte dans le cadre du plafonnement des avantages fiscaux.

Son plafond pluriannuel a été fixé à 8 000 € pour une personne seule ou 16 000 € pour un couple soumis à imposition commune, majoré de 400 € par personne à charge (enfant, personne invalide vivant sous le toit du contribuable).

 

Que faire au préalable ?

Il est important de vous renseigner avant d’entamer tous travaux énergétiques auprès d’un professionnel. D’autant plus que pour certains d’entre eux, vous ne pourrez bénéficier du crédit d’impôt que si  l’entreprise, qui procède à la fourniture et à l’installation des équipements, a effectué une visite de votre logement préalablement à l’établissement de son devis et valider l’adéquation des équipements à ce dernier. La date de cette visite devra impérativement être mentionnée sur la facture. Vous devrez conserver précieusement tous vos justificatifs afin de les présenter à l’administration fiscale si elle vous les demande.

Attention aussi aux travaux combinant un équipement éligible et un non-éligible comme les panneaux solaires, car ils ne donnent plus droit au CITE.  Une astuce pour contourner cette exclusion est cependant possible en appliquant une limite de surface de capteurs solaires fixée par arrêté et un plafond de dépenses par mètre carré de capteurs solaires (soit 1 000 €/ mètre carré de capteurs solaires).

 

Quels travaux sont concernés ?

Taux du crédit d’impôt 2017 :  en général 30 % sur les coûts des matériaux

MATÉRIAUX ET ÉQUIPEMENTS ÉLIGIBLES AU CRÉDIT D’IMPÔT TRANSITION ÉNERGÉTIQUE
››Chaudière à haute performance énergétique individuelle ou collective
››Chaudière à micro-cogénération gaz (≤ 3 KV/A par logement)
››Appareils de régulation et de programmation du chauffage (selon une liste prédéfinie)
››Compteur individuel pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire dans les copropriétés
›› Pompes à chaleur (PAC), y compris si elles intègrent un appoint

– Pompe à chaleur géothermique eau/eau, sol/eau, sol/sol et Pompe à chaleur air/eau utilisées pour le chauffage ou le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire

››Chauffe-eau thermodynamique (CET)
›› Chauffe-eau et chauffage solaire

– Équipements de fourniture d’Eau chaude sanitaire (ECS) seule ou associée à la production de chauffage

– Équipements mixtes intégrant des panneaux photovoltaïques (panneaux seuls exclus), Ballon d’eau chaude solaire, Équipements de chauffage seuls

›› Appareils de chauffage ou de production d’eau chaude au bois ou autres biomasses : poêles, foyers fermés et inserts de cheminées intérieures, cuisinières utilisées comme mode de chauffage, Chaudières < 300 kW, Appareils de chauffage ou de production d’eau chaude fonctionnant à l’énergie hydraulique
›› Matériaux d’isolation thermique des parois opaques (main d’œuvre incluse)

– Planchers bas sur sous-sol, sur vide sanitaire ou sur passage ouvert

– Murs en façade ou en pignon

– Toitures-terrasses

– Planchers de combles perdus

– Rampants de toiture et plafonds de combles

››Matériaux d’isolation thermique des parois vitrées

– Fenêtres ou porte-fenêtres

– Fenêtre de toiture

– Doubles fenêtres (seconde fenêtre sur la baie) avec un double vitrage renforcé

– Vitrages de remplacement à isolation renforcée (faible émissivité)

– Volets isolants caractérisés par une résistance thermique additionnelle apportée par l’ensemble volet-lame d’air ventilé.

››Porte d’entrée donnant sur l’extérieur
››Calorifugeage d’une installation de production ou de distribution de chaleur ou d’eau chaude sanitaire
››Équipements de raccordement à un réseau de chaleur alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération
››Équipements de production d’électricité à partir de l’énergie hydraulique ou de biomasse
››Diagnostic de performance énergétique réalisé hors obligation réglementaire
››Borne de recharge de véhicules électriques
››Uniquement pour les logements situés dans les DOM :

– équipements de raccordement à un réseau de froid alimenté majoritairement par du froid d’origine renouvelable ou de récupération ;

– équipements ou matériaux de protection des parois vitrées ou opaques contre les rayonnements solaires ;

– équipements ou matériaux d’optimisation de la ventilation naturelle

N.B. Cette liste donnée à titre indicatif. L’éligibilité au crédit d’impôt dépend des normes des matériaux, et peut être soumise à certaines conditions (plafond de dépense au mètre carré, etc)

                    

4.3 Les différents taux de TVA du bâtiment

La bonne nouvelle est que vous bénéficierez de la TVA à taux intermédiaire ou réduit dès lors que vous entreprenez des travaux dans un logement, que vous soyez susceptible de recevoir d’autres aides ou non.

Voici un petit rappel sur les différents taux de TVA applicables dans la construction et la rénovation de biens immobiliers

 

  • Le taux réduit à 5,5 %

Il s’applique, pour les logements achevés depuis plus de deux ans, aux travaux d’amélioration de la qualité énergétique ainsi que ceux qui leur sont indissociablement liés (voir la liste au chapitre précédent de ce guide sur le Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique). Il concerne aussi bien la pose, l’installation et l’entretien des matériaux et des équipements, sous réserve qu’ils respectent des caractéristiques techniques et des critères de performance minimale fixés par arrêté.

 

  • Le taux intermédiaire de 10%

Fixé à 10 % depuis le 1er janvier 2014, c’est le taux de certains travaux d’entretien, d’aménagement, de transformation et d’amélioration effectués par des professionnels dans des logements achevés depuis plus de deux ans tels que les revêtements muraux, le carrelage, le mobilier de votre salle de bain…

 

  • Le taux normal de 20%

Il concerne les travaux réalisés dans les deux ans et plus pour construire un immeuble neuf, une maison individuelle ou augmenter de plus de 10 % une surface de planchers d’un local existant.

 


 

 

5- L’investissement locatif, une vraie bonne idée !

L’immobilier locatif attire toujours plus d’investisseurs. Il est parmi les placements, l’un des moins risqués. De plus, il permet de réaliser des projets aussi diversifiés que de la constitution d’un capital pour soi ou ses enfants, la préparation de sa retraite, sans oublier la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux.

Voici, par conséquent, quelques conseils pour bien investir et surtout bien gérer votre future acquisition.

 

5.1 Les conditions d’un investissement locatif rentable ?

Quel que soit la nature de votre projet, la première étape est de faire une mini étude de marché sur le lieu de votre investissement.

Mireille et Philippe, tous deux médecins à la retraite, ont acquis il y a plusieurs années un immeuble de cinq appartements à Hyères. Leur choix s’est porté sur une station balnéaire à deux pas du Campus universitaire de la Garde. Cette acquisition s’est vite avérée très rentable. Ils vous recommande :

  • de vous renseigner sur les villes où la demande locative est la plus forte , puis d’analyser les prix des loyers, les quartiers les plus convoités, les perspectives d’évolution d’un point de vue économique, démographique, etc…
  • de rechercher les programmes qui sont commercialisés à la fois en accession à la propriété et en investissement locatif.  Attention toutefois à ne pas « surpayer » votre bien sous le seul motif de réaliser une économie fiscale.
  • de ne surtout pas sous-estimer la qualité du bien et son emplacement. Les matériaux de construction, la proximité des écoles, des commerces et des transports en commun, seront déterminants pour trouver vos futurs locataires, rentabiliser votre investissement et revendre le bien.
  • Enfin, d’évaluer le montant mensuel d’épargne que vous allez consacrer à cette opération en tenant compte des prêts qui arrivent à échéance.  Vous pourrez ainsi calculer l’impact de votre investissement, à la fois sur votre budget et votre fiscalité, et ceci à partir d’hypothèses de simulation prudentes et réalistes.

5.2 Les revenus fonciers, les subtilités à connaître

Quelles charges déduire ?

Les loyers tirés de la location nue de votre bien immobilier constituent des revenus fonciers que vous devrez déclarer avec certains revenus accessoires ou recettes exceptionnelles (subventions, indemnités d’assurance, etc.).

Vous pourrez aussi déduire certaines charges payées durant l’année d’imposition telles que :

  • les dépenses d’entretien et de réparation pour remise en état du bien, ne modifiant pas la nature, l’agencement ou l’équipement initial comme des travaux sur la toiture ou le remplacement de la chaudière ;
  • les dépenses d’amélioration des locaux d’habitation telles que le raccordement au réseau d’assainissement ou l’installation d’un ascenseur (sont exclus les travaux d’agrandissement ou de reconstruction) ;
  • les appels provisionnels de charges versés au syndic de copropriété et régularisés l’année suivante ;
  • les dépenses supportées par le propriétaire pour le compte du locataire, lorsqu’elles ne lui ont pas été remboursées au 31 décembre de l’année de départ du locataire ;
  • les intérêts et les frais d’emprunts contractés pour l’acquisition, la construction ou la réalisation de travaux, sans limite de plafond ou de durée ;
  • les frais réels de gérance et les rémunérations des gardiens ou des concierges, ainsi que les dépenses de procédure ;
  • les autres frais de gestion (correspondance et téléphone) couverts par un forfait de 20 € par local ;
  • les primes d’assurance afférentes à l’immeuble ou au bail, quel que soit le risque couvert ;
  • les impôts fonciers.

 

 

L’intérêt de la SCI

Une Société Civile Immobilière (SCI) permet de détenir et de gérer un immeuble tout en préservant l’unité et la stabilité du patrimoine et en évitant les risques de l’indivision.

Son Fonctionnement

Une fois constituée, elle est la propriétaire de l’immeuble et les associés détiennent quant à eux des parts sociales. Ils sont de ce fait assujettis à l’impôt sur le revenu, sauf option pour l’Impôt sur les Sociétés (IS), ils sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers sur leur quote-part de revenus, au prorata de leurs droits sociaux.

L’option pour l’IS présente des avantages, puisqu’elle permet de déduire les frais d’acquisition et les amortissements pratiqués sur l’immeuble en bénéficiant d’un taux d’imposition plus faible que la tranche la plus élevée du barème de l’impôt sur le revenu. Mais attention, l’option est irrévocable. Elle entraîne de fait la perte de l’exonération de plus-value après vingt-deux ans de détention, ce qui peut s’avérer contraignant lors de la revente de l’immeuble.

Les cessions de parts entraînent l’imposition de la plus-value éventuelle selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Elles sont soumises aux droits d’enregistrement au taux de 5 %.

 

Pourquoi est-elle est une  intéressante pour transmettre un patrimoine familial ?

Mireille et Philippe sont des parents soucieux d’éviter des désaccords entre leurs trois filles héritières. De plus, ils sont inquiets de l’influence de leurs gendres respectifs. Heureusement, Ils ont  trouvé  leur salut dans la SCI familiale.

D’une part, en octroyant à leurs ayants droit des parts sociales pour lesquelles ils ont pu procéder à des donations échelonnées dans le temps, la transmission de leur immeuble a été facilitée.  Ils ont ainsi bénéficié des abattements applicables aux droits de donation et de la règle fiscale de non-rapport après quinze ans

D’autre part, elle leur a permis  de réduire les droits de succession à la valeur du patrimoine, diminuée du passif constitué par les emprunts qu’ils avaient contractés par le bais de la SCI.  NB : Cette disposition s’applique également aux biens détenus directement et transférés au donataire avec prise en charge de la dette.

De plus, une SCI  présente aussi l’avantage d’une organisation assez libre des statuts concernant les règles de majorité aux assemblées et l’étendue des pouvoirs des gérants. Ainsi, les parents qui ne détiendraient qu’une faible participation au capital, pourraient garder le contrôle de la société, ainsi que conserver tout ou partie des parts sociales en usufruit, en vue de s’assurer un complément de revenus pour leur retraite.

 

Quel est l’impact des revenus fonciers sur votre déclaration d’impôts ?

Cela dépend de l’excédent ou du déficit engendré par le bien (loyers/charges).

 

En cas de bénéfice

Il s’ajoute à l’ensemble des revenus réalisés par votre foyer pendant l’année. Il est donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 % (la CSG est déductible, à hauteur de 5,1 %, du revenu global imposable de l’année de son paiement).

En cas de déficit

Il peut être déduit du revenu global à concurrence de 10 700 € (hors intérêts d’emprunt). Quant à la fraction du déficit qui excède 10 700 € ou qui résulte des intérêts d’emprunt, elles sont imputables  sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Attention cependant, l’administration fiscale pourrait remettre en cause cette imputation si vous cessiez de louer le bien avant le 31 décembre de la troisième année qui suit cette imputation (sauf cas particuliers : licenciement, invalidité, décès, expropriation pour cause d’utilité publique, etc.).

 

Exemple :

Un propriétaire perçoit des revenus bruts de 13 800 € et paye 2600 € d’intérêts d’emprunt, 12 550 € de travaux et 540 € de taxe foncière.

Son revenu net des intérêts s’élèvent à : 13 800 – 2600 = 11 200 € et son revenu net à 13 800 – 2600 – 12 550-540 = – 1 890 €

Le montant des intérêts d’emprunt étant inférieur aux loyers, le déficit de 1890 € provient donc des autres charges, en l’occurrence des travaux et des impôts. Ce montant inférieur à la limite légale de 10.700 € est donc intégralement imputable sur son revenu global.

En revanche, si la soustraction des intérêts d’emprunt sur les loyers  fait apparaître un solde négatif, c’est que le montant des intérêts est supérieur aux loyers. Ce résultat devra alors être imputé  sur les autres revenus fonciers des dix années suivantes. Les autres charges étant déductibles du revenu global à hauteur de 10700 € .

 

Exemple :

Pour des revenus bruts de 17 100 € et des d’intérêts d’emprunt  de 19 700 €, des travaux de 11 540 € et une taxe foncière 1014 €, le revenu net des intérêts est de 17 100 – 19 700 = – 2600 € et le revenu net : 17 100 – 19 700 – 11 540 – 1014 = – 15 154 €

Les intérêts d’emprunt sont donc supérieurs au montant du loyer. Le déficit de 15 154 € provient à hauteur de 2600 € des intérêts d’emprunt et de 12 554 € des autres dépenses.  10700 €  seront donc imputables sur le revenu global, alors que l’excédent de 1854 € (12 554 – 10 700) s’ajoutera à la fraction relative aux intérêts d’emprunt de 2600 €, soit un montant total de 4454 €, imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

 

Le cas particulier du régime simplifié ou micro-foncier

Si en tant que propriétaire bailleur, vos loyers encaissés dans l’année n’excèdent pas 15 000 €, vous pourrez obtenir un abattement forfaitaire de 30 % (aucune autre charge ne sera dès lors admise en déduction).

Ce régime est applicable de plein droit avec une reconduction annuelle  (sauf option pour le régime réel d’imposition dont la durée minimale est de trois ans).

En sont exclus :

  • les propriétaires d’immeubles bénéficiant de régimes spécifiques tels que les dispositifs Scellier intermédiaire, Borloo neuf, Robien, Besson, Malraux antérieur à 2009, etc…
  • les détenteurs de parts de Société Civile Immobilière (SCI) ou de Fonds de Placement Immobilier (FPI) qui ne disposent pas de revenus fonciers procurés par des immeubles détenus en direct.

 

5.3 Investir en loi Pinel pour payer moins d’impôts

Par le biais de ce dispositif, vous pourrez faire valoir une réduction d’impôts si vous avez :

  • acquis ou fait construire, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017, des logements neufs ou assimilés, dans le but de les donner en location nue à usage d’habitation principale à des personnes physiques autres que des membres de votre foyer fiscal, et ceci pendant une durée modulable de 6 à 12 ans (la location à un ascendant ou à un descendant est également possible)  ;
  • ou souscrit des parts de SCPI,

Jean a décidé d’investir en profitant du dispositif « Pinel ». Pour lui, c’est une pierre, deux coups. En effet, il vient de sauter de tranche d’imposition. En parallèle  il se retrouve à devoir loger ces deux garçons qui entament des études universitaires à Toulouse. En achetant un T3 à 180 000€ en zone B1, il bénéficie aujourd’hui d’une réduction d’impôts de 2800€ tous les ans pendant les neuf prochaines années. Son conseil est de bien choisir sa localisation en privilégiant des bassins dynamiques afin de faciliter par la suite la revente.

 

Défiscalisation mais à quelles conditions ?

La durée de location détermine l’avantage fiscal

Au départ, vous devrez opter pour un engagement de location minimal irrévocable de six ou neuf ans, à l’issue duquel, une prorogation est envisageable pour une ou deux périodes triennales. La durée maximum possible est alors portée à douze ans. C’est d’elle dont va dépendre le taux de réduction appliqué selon le dispositif décrit ci-dessous  (ces aménagements sont identiques dans le cadre des SCPI) :

TAUX DE LA RÉDUCTION D’IMPÔT EN FONCTION DE LA DURÉE DE L’ENGAGEMENT DE LOCATION

PÉRIODE D’ENGAGEMENT DE LOCATION

TAUX DE RÉDUCTION D’IMPÔT PÉRIODE D’ENGAGEMENT DE LOCATION TAUX DE RÉDUCTION D’IMPÔT
  PAR AN  SUR LA PÉRIODE  AU TOTAL   PAR AN SUR LA PÉRIODE AU TOTAL
6 ans 2% 12% 12% 9 ANS 2% 18% 18%
Prorogation de 3 ans 2% +6% 18%
Nouvelle prorogation de 3 ans 1% +3% 21% Prorogation de 3 ans 1% +3% 21%

Cas particuliers : les taux de 12 %, 18 % et 21 % sont majorés de 11 % en cas d’investissements outre-mer, soient des taux globaux respectifs de 23 %, 29 % ou 32 %.

La réduction est calculée sur le prix de revient des logements dans la limite d’un montant global annuel de 300 000 € et d’un plafond par mètre carré de surface habitable fixé à 5 500 € (ou sur 100 % du montant de la souscription aux parts de SCPI) .

Le contribuable peut bénéficier de cette réduction pour deux logements au titre de la même année d’imposition et/ou de la souscription aux parts de SCPI dans la limite du plafond global annuel.

Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou des travaux de réhabilitation, ou encore de son acquisition si elle est postérieure.

Elle est imputée à raison d’un sixième ou d’un neuvième de son montant total au titre de chacune des années de l’engagement initial, puis à raison d’un tiers de son montant au titre de chacune des années de la ou des éventuelle(s) période(s) de prorogation.

Il est à noté que la fraction de réduction d’impôts qui n’est pas utilisée une année ne pourra pas l’être sur l’impôt dû au titre des années suivantes.

 

Le plafond des loyers selon les zones concernées

Vous serez soumis au plafonnement réglementaire des loyers selon les zones mentionnées dans le tableau ci-dessous durant toute la durée de l’engagement de location.  Ils peuvent cependant faire l’objet d’une minoration par le préfet de région sur l’avis du comité régional de l’habitat.

De plus, il vous faudra appliquer à ces plafonds un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S (S étant la surface du logement). Le coefficient ainsi obtenu devra être arrondi à la deuxième décimale la plus proche sans pouvoir dépasser 1,2.

À titre d’exemple, un logement de 40 m2 situé en zone A bis aura pour plafond mensuel par m2 :

16,83 x (0,7 + 19/40) = 19,78 €.

Parallèlement, vos locataires devront satisfaire à certaines conditions de ressources.

PLAFONDS DES LOYERS
  PLAFONDS DE LOYER MENSUEL PAR M2
Zone A bis 16,83 €
Zone A 12,50 €
Zone B1 10,07 €
Zone B2 8,75 €

Zone A bis : Paris + certaines communes proches.

Zone A : Certaines communes d’Ile-de-France, du Genevois français, de Savoie, de l’Hérault, du Nord, de l’Oise, de la Côte d’Azur et de Corse.

Zone B1 : Certaines communes de grande couronne parisienne, communes de plus de 250 000 habitants. Communes avec des prix de l’immobilier élevés (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint- Malo), le pourtour de la Côte d’Azur, la Corse et les départements d’outre-mer.

Zone B2 : Limites de l’Ile-de-France, communes entre 50 000 et 250 000 habitants, zones frontalières ou littorales avec des prix de l’immobilier élevés.

Zone C : Le reste du territoire.

 

Pour quels biens immobiliers ?

La réglementation thermique (RT) applicable

Enfin, sont éligibles au regard de cette réglementation les logements :

– neufs bénéficiant de la RT 2012 lorsque le permis de construire a été déposé à partir du 1er janvier 2013, date de la rentrée en vigueur de cette réglementation (hormis certaines spécificités liées aux investissements outre-mer).

– du label BBC 2005 pour les permis de construire antérieurs

Si le logement n’est pas soumis au respect des réglementations sus-mentionnées ou s’il a été rénové, il doit alors justifier d’un certain niveau de performance énergétique.

 

Les zones concernées

La réduction d’impôts s’applique aux investissements situés :

-en zones A bis, A ou B1, présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.

– dans la zone B2, le dispositif fiscal ne s’applique qu’aux logements faisant l’objet d’un agrément du préfet de région.

– les logements de la zone C sont en principe exclus du dispositif. Mais la loi de finances pour 2017 permet désormais d’en bénéficier si les logements sont situés dans des communes de la zone C qui font l’objet, uniquement au titre de 2017, d’un agrément du représentant de l’État dans la région après avis conforme du comité régional de l’habitat et de l’hébergement.

 

Le type de biens

Les logements considérés devront satisfaire l’une des conditions suivantes :

  • avoir été construits dans les trente mois qui suit l’obtention du permis de construire, ou acquis neufs, ou encore en VEFA avec un achèvement intervenant dans un délai de trente mois suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition ;
  • faire ou avoir fait l’objet, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017, de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf (au sens de la TVA immobilière) ;
  • ne pas satisfaire aux conditions de décence, donnant lieu à la réalisation de travaux de réhabilitation par le vendeur ou l’acquéreur entre ces mêmes dates afin d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs ;
  • être affectés à un usage autre que l’habitation et faire l’objet par le vendeur ou l’acquéreur de travaux de transformation en logement.

Dans ces trois derniers cas, l’achèvement des travaux doit impérativement intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local ou du logement.

NB : La réduction d’impôts est également accordée pour les souscriptions au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI, sous réserve que 95 % de la souscription soit investie dans un immeuble éligible.

 

Autres particularités

Le dispositif Pinel est inclus dans le plafonnement global des niches fiscales (de 10 000 € en métropole ou de 18 000 € pour les investissements Pinel outre-mer).

 

Tableau récapitulatif

LE DISPOSITIF PINEL
DISPOSITIF PINEL (INVESTISSEMENTS RÉALISÉS

ENTRE LE 1ER SEPTEMBRE 2014 ET LE 31 DÉCEMBRE 2017

HORS SECTEUR GÉOGRAPHIQUE C

SAUF AGRÉMENT SPÉCIFIQUE)

DEUX LOGEMENTS PAR AN

LOGEMENTS CONCERNÉS  
Logements acquis neufs ou en VEFA Oui
Logements construits par le contribuable Oui
Logements vétustes acquis et réhabilités

par le contribuable

Oui (réhabilitation également possible par le vendeur si aucune utilisation ou occupation du logement depuis l’achèvement des travaux)
Locaux affectés à un autre usage que l’habitation, acquis pour être transformés en logements par le contribuable Oui (transformation également possible par le vendeur si aucune utilisation ou occupation du logement depuis l’achèvement des travaux)
Logements faisant l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA immobilière Oui
Logements anciens Non
Délai de réalisation des travaux de construction

ou de transformation

Pour des travaux de réhabilitation ou de transformation en logement : achèvement au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local ou du logement

Pour les constructions : 30 mois suivant la date d’obtention du permis de construire

Pour les investissements en VEFA : 30 mois suivant la date de signature de l’acte authentique d’acquisition

CONDITIONS LOCATIVES  
Engagement de location nue à usage d’habitation principale du locataire Engagement initial de 6 ans (prorogeable deux fois 3 ans) ou de 9 ans (prorogeable une fois 3 ans)
Conditions de plafonds de loyers Oui
Conditions de ressources du locataire Oui
AVANTAGES FISCAUX  
Déduction forfaitaire Non
Réduction d’impôt Voir tableau
Déficit imputable sur le revenu global 10 700 € (hors déduction des dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction

 

5.4 Logements anciens en zones tendues : la déduction dite « Cosse ancien »

Dans le but de favoriser la remise en location de logements anciens conventionnés situés dans les zones dites «tendues », la loi des finances rectificative de 2016 crée un nouveau système de déduction des revenus fonciers en remplacement des dispositifs « Besson ancien » et « Borloo ancien» .

Elle prévoit un avantage fiscal pour la location nue de logements neufs ou anciens dont l’affectation est l’habitation principale du locataire, lequel ne peut ni dépendre du foyer fiscal,  ni être un ascendant ou un descendant du bailleur. Il ne peut pas non plus occuper les lieux, sauf à l’occasion du renouvellement du bail.

De la même manière, si le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, le logement ne sera pas loué à l’un des associés ou des membres de son foyer fiscal, ni à ses ascendants ou descendants. Les associés sont tenus par ailleurs de conserver leurs parts pendant toute la durée de la convention.

Cette déduction est subordonnée à des plafonds de loyers et de ressources des locataires, ainsi qu’à un conventionnement avec l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) pour une durée, soit de six ans, soit de neuf ans dans le cas de travaux subventionnés par cette même agence entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019.

Son taux varie de 15 % à 70 % selon la zone où se situe le bien et du type de conventionnement appliqué (loyer intermédiaire, social ou très social).

Pour les biens dont la gestion est confiée à un organisme agréé, une déduction spécifique de 85 % est alors accordée. Dans ce cas, le propriétaire doit louer ou donner un mandat de gestion exclusivement à un organisme public ou privé titulaire de l’agrément préfectoral d’intermédiation locative et de gestion locative sociale.

 


 

 

6- La location meublée : des avantages non négligeables

Si vous envisagez de percevoir des revenus de votre patrimoine en bénéficiant d’une fiscalité « adoucie », la location meublée pourrait bien être pour vous. En plus d’être moins contraignante sur le plan juridique, elle bénéficie de loyers plus élevés de 10 à 20 %  en moyenne et d’avantages fiscaux.

6.1  Une fiscalité plus clémente

Le logement meublé bénéficie d’un statut fiscal particulier qui est celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou Non Professionnel (LMNP) dont les revenus sont soumis à l’impôt dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Les conditions à remplir sont, d’une part l’inscription au registre du commerce et d’autre part, de tirer de cette activité au moins 23 000 € de recettes annuelles, qui de surcroît doivent excéder les autres revenus d’activité du foyer tels que les salaires, les pensions et les rentes viagères, les BIC autres que ceux retirés de l’activité de location meublée, les bénéfices non-commerciaux, les bénéfices agricoles, les revenus de gérants majoritaires.

Le bien peut être exonéré d’ISF si les loyers représentent plus de 23 000 € de recettes annuelles et si les revenus nets LMP excèdent 50 % des revenus professionnels (y compris les revenus LMP et hors pensions) auxquels le foyer fiscal est imposé. Le loueur professionnel peut également bénéficier dans certains cas d’une exonération des plus-values lors de la revente.

On distingue les loueurs professionnels qui pourront déduire les déficits éventuels de leur revenu annuel du foyer fiscal des loueurs non-professionnels dont les éventuels déficits sont imputables  uniquement sur les bénéfices tirés de l’activité de location meublée non professionnelle des dix années suivantes.

Quant aux loueurs relevant du régime micro-BIC (recettes inférieures ou égales à 32 900 € HT), ils bénéficient d’un abattement forfaitaire fixé à 50 % de leurs recettes en contrepartie de l’absence de déduction de charges.

Enfin, si le bien meublé est détenu par une Sociétés Civile Immobilière (SCI),  les recettes relèvent de l’impôt sur les sociétés.

 

6.2  Un autre dispositif de défiscalisation : la loi Censi-Bouvard

A qui s’adresse ce dispositif ?

Il prévoit une réduction d’impôts jusqu’au 31 décembre 2017 pour des investissements immobiliers de meublés non-professionnels réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 dans le cadre :

  • d’Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes – EHPAD –,
  • de résidences avec services aux personnes âgées ou handicapées,
  • de résidences étudiantes,
  • ou encore d’établissements de santé dispensant des soins de longue durée,

Cette réduction de 11 % du montant de l’investissement est limitée à 300 000 €, soit  33 000 € répartie sur neuf années. Elle rentre dans le plafonnement global des niches fiscales.

Le logement doit être neuf ou en l’état futur d’achèvement. Il peut également s’agir d’un logement achevé depuis quinze ans maximum ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation en vue d’une location meublée. De plus, le propriétaire s’engage à louer le logement meublé pendant au moins neuf ans de manière effective et continue.

 

Les exclusions et subtilités

En revanche, la loi de finances 2017 exclut de ce dispositif les investissements réalisés dans les résidences de tourisme, mais elle crée une nouvelle réduction d’impôts en faveur de la réhabilitation de certaines résidences de tourisme classées dont l’achèvement date au moins de 15 ans.

Les travaux portent sur l’amélioration énergétique, le ravalement ou d’adaptation aux personnes handicapées de l’ensemble de la résidence adoptés en AG de copropriété.

Subordonnée à un engagement de location de 5 ans, la réduction d’impôts est alors de 20 % du montant des travaux dans la limite d’un plafond de dépenses de 22 000 € par logement pour l’ensemble de la période du 01/01/2017 au 31/12/2019 (soit une réduction maximale de 4 400 € par logement sur toute la période).

 


 

 

7. Bien gérer votre bien immobilier, le gage de bien dormir

7.1 Éviter les enquiquinements en anticipant

Quelques précautions sont à prendre lors de la location de votre bien immobilier, afin de parer à certaines déconvenues, qui pourraient vous coûter bien des tracas financiers et juridiques.

  • Le premier et non le moindre est de bien choisir votre locataire.
    Ses revenus devraient être au moins trois fois supérieurs au montant du loyer, charges comprises, afin de limiter votre prise de risque financière. Exigez à ce titre les trois dernières fiches de paie et le dernier avis d’imposition.

 

  • Ensuite, prévoyez des garanties
    à commencer par le versement d’un dépôt de garantie qui viendra compenser les défaillances de votre locataire à l’expiration du bail d’éventuelles telles que des frais de remise en état des locaux ou des loyers impayés. Son montant ne peut pas excéder un mois de loyer hors charges et Il ne peut pas être révisé en cours ou au renouvellement du bail.
    Vous pouvez aussi exiger qu’un proche ou une banque se porte caution pour le paiement du loyer et des charges. Pour les personnes physiques, elles doivent évidemment justifier des moyens de leur engagement (revenus, patrimoine, accord du conjoint, etc.).

 

  • Enfin,  demandez à votre locataire l’attestation de son assurance habitation.
    Obligatoire, elle couvre les risques locatifs (dégât des eaux, incendie, explosion). Exigez-la avant la signature du bail, ainsi que chaque année à sa date d’anniversaire.

 

7.2 Rédiger un bail sans faute

Parmi les conseils à retenir au niveau de la gestion de vos biens, si vous décidez d’assurer cette fonction, c’est d’attacher un soin particulier à l’administratif, à commencer par la rédaction du bail. Tout est particulièrement réglementé en France et la moindre négligence pourrait vous être préjudiciable.

 

Rappel législatif

Les baux d’habitation sont régis par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, complétée par la loi ALUR dont les dispositions concernant l’encadrement des loyers sont entrées en vigueur progressivement (depuis le 1er août 2015 pour Paris).

Cette loi du 6 juillet 1989 concerne toutes les locations de locaux à usage d’habitation à titre de résidence principale, ou à usage mixte (professionnel et habitation principale).

La loi ALUR y ajoute les locations meublées à usage de résidence principale. Restent cependant exclus de ce dispositif les locations saisonnières, les résidences secondaires, les locaux loués à des personnes morales, les logements sociaux, etc. Elle impose un modèle de contrat de bail-type, accompagné d’une notice d’information standardisée.

Le bail, rédigé selon le modèle-type, doit notamment préciser les points suivants :

  • le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
  • la date à laquelle le locataire dispose du logement et la durée du bail ;
  • la description des locaux (cave, grenier, box etc.) et l’énumération des parties communes ;
  • la destination des lieux loués (habitation seule ou avec exercice d’une activité professionnelle) ;
  • le montant, la périodicité du loyer et les conditions de sa révision (la loi ALUR met fin à l’automaticité de l’indexation) ;
  • le montant du dépôt de garantie, obligatoirement limité à un mois de loyer, sans les charges.

Le contrat est conclu pour une durée minimale de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile familiale, ou pour une durée de six ans minimum si le bailleur est une personne morale. Toutefois, dans certaines conditions très restrictives, le bailleur personne physique ou SCI familiale peut réduire cette durée.

 

Que se passe-t’il au moment du  renouvellement du bail ?

Il intervient de plein droit à son expiration. Vous ne pouvez pas vous y soustraire sauf :

  • pour un motif sérieux et légitime, comme le non-paiement des loyers ;
  • si vous souhaitez habiter ou vendre le bien. Le congé doit alors être donné au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec accusé de réception ou de préférence par acte d’huissier. En cas de congé pour vente, le prix et les conditions de la cession doivent être mentionnés et le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il peut exercer dans les deux mois.

 

Les documents à joindre au bail

Certains documents sont à joindre au bail, notamment :

  • un état des lieux ;
  • les extraits du règlement de copropriété ;
  • le cas échéant, la justification de la rémunération de l’intermédiaire immobilier ;
  • l’attestation d’assurance contre les risques locatifs (fourni par le locataire) et un document informant le locataire sur les moyens de réception des services de télévision.

le bailleur doit être également fournir et annexer les diagnostics techniques au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement , y compris pour les locaux meublés, les locations à caractère saisonnier et les logements de fonction.

 

7.3 Un administrateur de biens pour se soucier de rien

Vous êtes devenu le propriétaire d’un bien mis en location, deux solutions s’offrent à vous pour sa gestion:

  • la gestion directe qui vous demandera du temps et des compétences,
  • ou confier cette mission à un professionnel qui s’acquittera de toutes vos obligations.

Mandaté par les propriétaires, l’administrateur de biens a notamment pour mission d’encaisser et de réviser les loyers et les charges, d’établir les contrats d’entretien, de contracter les assurances nécessaires, ou encore de renouveler les baux, de gérer les contentieux, et de rechercher des locataires.

Sa rémunération sous forme d’honoraires libres (en général de 6 à 10 % du montant annuel des loyers) est déductible de vos revenus fonciers.

 

7.4 Les loyers impayés, la fin d’un fléau

L’assurance loyers impayés

Si vous souhaitez vous assurer contre un tel risque, souscrivez un contrat directement auprès de votre compagnie d’assurances ou par l’intermédiaire de votre administrateur de biens. La prime déductible de vos revenus fonciers est en général de l’ordre de 3 à 5 % du loyer, charges comprises (les bailleurs de logements conventionnés bénéficient quant à eux d’un crédit d’impôt).

Attentions à la couverture des risques qui varie d’un contrat à l’autre. Optez pour un contrat qui inclut :

  • une indemnisation pour détériorations immobilières, complétée par une indemnité souvent égale à deux mois de loyer en cas d’impossibilité de relouer votre logement durant la période des travaux ;
  • une prise en charge des frais de contentieux.

 

Visa pour le Logement et l’Emploi (VISALE)

Ce nouveau dispositif 100 % gratuit de sécurisation des loyers impayés existe depuis janvier 2016.

VISALE est financé et géré par Action Logement (l’ex « 1 % logement) et permet aux propriétaires qui choisissent comme locataire un salarié précaire de plus de 30 ans ou un jeune de moins de 30 ans d’être remboursés des impayés de loyers.

 

7.5 Les logements vacants par choix, attention

Il existe une taxe sur les logements vacants que vous devez prendre en considération si vous ne souhaitez ni occuper, ni louer une habitation située dans une commune de plus de 50000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande.

Elle frappe, au taux de 12,5 % de la valeur locative foncière brute la première année, puis de 25 % à partir de la deuxième année, les logements inhabités et vides de meubles dont la vacance effective depuis au moins un an, résulte d’une décision délibérée du propriétaire ou de l’usufruitier.

Bon à savoir : pour ne pas être considéré comme vacant, la durée d’occupation du logement doit être supérieure à 90 jours consécutifs au titre d’une année.

 

7.6 Comment fixer le loyer ? Ce que prévoit la loi

Le loyer initial et ses révisions

Si vous pouvez fixer le loyer initial librement, sa révision annuelle doit être prévue dans le bail.

Ainsi, à l’échéance du bail et en l’absence de congé du bailleur, celui-ci est reconduit tacitement avec un loyer révisé dans les conditions prévues.

Cependant, si le propriétaire considère qu’il est manifestement sous-évalué, il peut, sous certaines conditions, proposer une augmentation en se référant aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Toutefois, la loi ALUR a établi un encadrement des loyers dans les zones tendues où il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande, qui stipule que lors d’une relocation, le loyer ne peut pas être supérieur, sauf exceptions, à celui de l’ancien locataire.

De plus, il existe une spécificité Parisienne. Les loyers de la Capital ne peuvent pas dépasser de plus de 20 % le loyer médian de référence fixé par le préfet. Ce dispositif s’applique à la relocation, mais aussi au renouvellement du bail.  Mis en place à titre expérimental depuis le 1er août 2015, il est susceptible par la suite de s’étendre à d’autres agglomérations.

 

7.7  Logement décent :  loi SRU sanctionne les contrevenants

Bien que l’actualité nous informe parfois de cas d’insalubrité avérée, tout bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent.

La loi SRU du 6 juillet 1989 précise dans son décret du 30 janvier 2002 que le logement doit ;

  • être clos et couvert, avec un gros œuvre en bon état d’entretien et de solidité, une absence de risques pour la santé et la sécurité des locataires, des installations d’électricité, de gaz et de chauffage conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement :
  • comporter une installation de chauffage ainsi que des installations sanitaires et de cuisine répondant à des normes minimales ;
  • disposer d’au moins une pièce principale ayant, soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.

Si ces conditions ne sont pas remplies, le locataire est en droit de demander la mise en conformité du logement sans que sa demande ne porte atteinte à la validité du contrat. À  charge pour le bailleur de procéder aux travaux nécessaires. En cas de défaut d’exécution, le juge pourra exiger une réduction du montant du loyer.

 

7.8 La taxe sur les loyers élevés des micro-logements

Cette mesure concerne les locations nues ou meublées de moins de 14 m2 d’une durée supérieure à neuf mois dans les communes des zones géographiques qui présentent un déséquilibre important entre l’offre et la demande (A bis et A) et dont le loyer dépasse le loyer mensuel de référence.

Elle a pour objectif d’inciter les propriétaires-bailleurs de petites surfaces à réduire le montant des loyers en les assujettissant à une taxe annuelle dont le taux est établi en fonction de l’écart constaté entre le loyer perçu (hors charges) et la valeur d’un loyer de référence (41,64 € par m2 de surface habitable).

Cette taxe s’applique sur le montant des loyers perçus au cours de l’année civile ; sa déclaration et sa perception suivent les mêmes règles que celles de l’impôt sur le revenu.

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